Publicada em 18 de outubro de 1991, a Lei de Locações (nº 8.245) sempre foi alvo de muitas críticas, principalmente por parte dos proprietários dos imóveis locados, tendo em vista as inúmeras medidas que a lei possibilitava aos locatários inadimplentes para postergar sua permanência no imóvel.

Em 9 de dezembro de 2009, foi publicada a Lei nº 12.112, que entra em vigor em 23 de janeiro de 2010, trazendo algumas alterações à Lei nº 8.245/91, as quais, ressalte-se, não foram tão significativas quanto o propagado pela mídia. Porém, o que se espera é que, de alguma forma, as modificações tragam uma maior agilidade ao trâmite da tão temida e demorada ação de despejo, beneficiando os locadores dos imóveis ocupados por locatários inadimplentes.

Dentre as principais modificações trazidas pela nova lei, destacam-se as novas hipóteses incluídas no parágrafo primeiro do artigo 59, da Lei nº 8.245, que conferem ao locador o direito de reaver o imóvel liminarmente, ou seja, no prazo de 15 dias, independentemente de oitiva da parte contrária.

De acordo com a redação original da Lei nº 8.245/91, o locador poderia retomar liminarmente o imóvel, desde que fosse prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas seguintes situações: I) quando houvesse o descumprimento do acordo celebrado entre as partes para desfazer a locação (conforme previsto no art. 9º, inciso I, da Lei nº 8.245/91) e desde que tivesse sido fixado o prazo de seis meses para a desocupação pelo locatário; II) quando comprovada a extinção do contrato de trabalho e a ocupação do imóvel pelo locatário estivesse ligada ao seu emprego; III) ao final do contrato de locação por temporada, se não houvesse a sua prorrogação automática por prazo indeterminado; IV) após a morte do locatário, caso não houvesse sucessor legítimo que também ocupasse o imóvel, permanecendo pessoas não autorizadas por lei; e V) quando o sublocatário permanecesse no imóvel mesmo estando extinto o contrato de locação.

Com a nova lei, foram incluídas as seguintes novas hipóteses (novos incisos do artigo 59, §1º): VI) necessidade de reparações urgentes no imóvel determinadas pelo poder público, que não puderem ser efetuadas sem a desocupação do imóvel; VII) exoneração do fiador, sem que o locatário tenha obtido novo garantidor, no prazo de 30 dias após notificação do locador; VIII) expirado o prazo fixado no contrato de imóvel para fins comerciais, o locador tenha proposto a ação de despejo até 30 dias contados da notificação enviada ao locatário, informando acerca da intenção de retomar o imóvel; IX) na falta de pagamento de aluguéis e/ou acessórios da locação, desde que o contrato esteja desprovido de quaisquer garantias, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Com efeito, verifica-se que a principal das hipóteses introduzidas foi a do inciso IX, na medida em que a grande maioria das ações de despejo se baseia na falta de pagamento dos aluguéis ou demais acessórios da locação, tendo sido mantida a possibilidade de se cumular o pedido de despejo com a cobrança dos valores vencidos e não pagos. De fato, como mencionado, tal hipótese só terá cabimento quando o contrato estiver desprovido de quaisquer das garantias previstas no art. 37, da Lei nº 8.245/91, quais sejam, caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Infelizmente, o artigo não contemplou os casos de comprovada inadimplência, quando o contrato possuir alguma modalidade de garantia. Nessa situação, ainda será necessário aguardar a sentença de procedência do pedido de despejo, quando, então, o juiz fixará o prazo de 15 dias para a desocupação do imóvel.

Como se vê, em que pese a mídia ter alardeado as alterações na Lei de Locações, verifica-se que a mudança não foi tão significativa. De qualquer forma, o que se pode verificar é que, de fato, a principal intenção do legislador foi a de buscar - ou pelo menos tentar - uma rápida solução para as demandas locatícias judicialmente instauradas. E espera-se que isso realmente aconteça.